Pflegefall und Immobilienbesitz: Was Eigentümer und Angehörige wissen müssen

Wenn ein Hausbesitzer pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim umzieht, steht oft schnell eine große Frage im Raum: Was passiert mit dem Eigenheim im Pflegefall? Viele Betroffene und ihre Familien sind unsicher, ob das Haus verkauft werden muss, was das Sozialamt darf und wie man Eigentum langfristig sichern kann.

Als erfahrene Immobiliengutachter erleben wir immer wieder, wie emotional und finanziell belastend diese Situation ist. In diesem Beitrag erhalten Sie einen klaren Überblick über die wichtigsten Regelungen, mögliche Schutzmaßnahmen und wertvolle Tipps für Eigentümer und Angehörige.

Wenn der Eigentümer ins Pflegeheim zieht: Was passiert mit dem Haus?

Leerstehendes Eigenheim: Verkauf oder Vermietung?

Zieht eine alleinlebende Person ins Pflegeheim und reichen Rente und Pflegeversicherung nicht aus, um die Kosten zu decken, gerät das Eigenheim schnell in den Fokus. In vielen Fällen verlangt das Sozialamt, dass die Immobilie entweder verkauft oder vermietet wird, um die Finanzierung sicherzustellen.

Schonvermögen: Wann bleibt das Haus geschützt?

Bleibt jedoch ein Ehepartner, Lebenspartner oder minderjähriges Kind im Eigenheim wohnen, zählt dieses in der Regel zum sogenannten Schonvermögen. Das heißt: Die Immobilie ist vorerst vor dem Zugriff des Sozialamts geschützt – allerdings nur, wenn die Wohnfläche als „angemessen“ gilt.

In solchen Fällen gewährt das Sozialamt ein zinsloses Darlehen und sichert sich die Rückzahlung durch eine Grundschuld auf der Immobilie. Nach dem Tod der pflegebedürftigen Person müssen die Erben dieses Darlehen zurückzahlen – in der Regel entweder in einer Summe oder in Raten.

Was passiert mit dem Eigenheim im Pflegefall? Haus überschreiben, um Pflegekosten zu vermeiden?

Viele Eigentümer möchten ihre Immobilie frühzeitig an ihre Kinder übertragen, um sie vor möglichen Zugriffen durch das Sozialamt zu schützen. Doch hier gibt es einige wichtige rechtliche Fallstricke.

1. Die 10-Jahresfrist bei Schenkungen

Schenkungen sind nur dann vollständig geschützt, wenn sie mehr als zehn Jahre vor dem Eintritt des Pflegefalls erfolgt sind. Innerhalb dieser Frist kann das Sozialamt sogenannte Pflegeheimkosten-Rückforderungen stellen, wenn der Schenker mittellos wird. Diese Regelung gilt nicht nur für Immobilien, sondern auch für Geldschenkungen und Sparverträge.

2. Steuerliche Freibeträge nutzen

Bei rechtzeitiger Planung lassen sich steuerliche Freibeträge optimal ausschöpfen. Pro Elternteil und Kind liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro – alle zehn Jahre erneut nutzbar. Ein Ehepaar kann einem Kind somit bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Bei mehreren Kindern steigt das Potenzial entsprechend.

Was passiert mit dem Eigenheim im Pflegefall? Wohnrecht und Nießbrauch: Absicherung bei Immobilienübertragung

Wer seine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, sollte sich durch vertragliche Regelungen absichern. Zwei Optionen bieten dabei rechtlichen Schutz und Planungssicherheit:

Wohnrecht

Der ursprüngliche Eigentümer behält das Recht, weiterhin im Haus zu wohnen. Allerdings hat er keine Entscheidungsbefugnis mehr über Verkauf oder Vermietung.

Nießbrauchrecht

Beim Nießbrauch bleibt zusätzlich das Recht erhalten, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Dieses Recht kann für die eigene Altersvorsorge wichtig sein – allerdings kann das Sozialamt auf diese Einnahmen im Pflegefall zugreifen.

Achtung: Wenn der Schenker auszieht, kann das Wegfallen des Wohnrechts den Immobilienwert deutlich erhöhen – was vom Finanzamt oder Sozialamt als (nachträgliche) Schenkung gewertet werden kann. Eine kluge Vertragsgestaltung beugt hier vor.

Fazit: Frühzeitig planen, um das Eigenheim zu sichern

Die Frage „Was passiert mit meiner Immobilie im Pflegefall?“ sollte kein Tabuthema sein. Eine rechtzeitige Planung kann helfen, das Eigenheim in der Familie zu halten und spätere finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Unsere Empfehlung als Immobiliengutachter:

• Lassen Sie frühzeitig den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln – das ist die Basis jeder fundierten Entscheidung.
• Sprechen Sie mit Experten: Rechtsanwälte, Steuerberater und Immobiliengutachter können gemeinsam eine optimale Strategie entwickeln.
• Handeln Sie proaktiv, nicht erst im Ernstfall.

Die richtige Planung rund um Ihre Immobilie im Pflegefall schützt nicht nur Ihr Vermögen, sondern gibt auch Ihrer Familie Sicherheit. Ob Schenkung, Nießbrauch oder Immobilienbewertung – wir unterstützen Sie mit fachlicher Expertise, Diskretion und Feingefühl.

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