Lohnt sich der Kauf einer alten und unsanierten Immobilie?
Wir zeigen Ihnen nachfolgend die wichtigsten Erkenntnisse der aktuellen Sparda-Studie „Potenzial für Sanierung von Wohnimmobilien in Deutschland 2024“ und geben als zertifzierte Gutachter mit unserem „Kauf-Check-Up“ wertvolle Tipps für einen Kauf einer alten und unsanierten Immobilie, damit sich nicht die Katze im Sack kaufen. Lohnt sich der Kauf einer alten und unsanierten Immobilie? Diese Fragen werden durch die Gutachter von SEDOPLAN beantwortet.
Die Untersuchung der Sparda Bank zeigt auf, dass trotz des anhaltenden Wunsches nach Wohneigentum bei privaten Haushalten – immerhin möchten 16 Prozent der Mieter in den nächsten Jahren Eigentum erwerben – die Umsetzung dieses Ziels durch aktuelle Finanzierungsbedingungen und die zusätzlichen Kosten für die Sanierung von Bestandsimmobilien erschwert wird. Diese Herausforderung betrifft breite Bevölkerungsschichten und hat sowohl soziale als auch wirtschaftliche Auswirkungen. Nicht nur die Möglichkeit zur Vermögensbildung wird dadurch eingeschränkt, sondern auch die Erreichung klimapolitischer Ziele im Gebäudebereich.
Wir wissen, dass 28 Prozent aller CO2-Emissionen direkt oder indirekt auf Gebäude zurückzuführen sind. Das Emissionsminderungsziel der direkten Emissionen von Gebäuden gemäß Bundesklimaschutzziel wurde zuletzt vier Jahre in Folge verfehlt. Daher wird die Förderung von Wohneigentum im Bestand als entscheidend angesehen, nicht nur aus finanzieller, sondern auch aus ökologischer Perspektive. Denn 62 Prozent oder 117 Millionen Tonnen des gebäuderelevanten CO2 entfallen auf die Erzeugung von Raumwärme und Warmwasser in privaten Haushalten. Durch energetisch besser gestaltete Wohngebäude könnte viel CO2 vermieden werden, unabhängig davon, ob Klimaschutzziele sektorscharf definiert werden sollten.
Die Studie zeigt, dass durch die Sanierung von Objekten mit der geringsten Energieeffizienz (E und schlechter), die im Jahr 2023 zum Verkauf standen, jährlich 1,1 Millionen Tonnen CO2 eingespart werden könnten. Das entspricht 0,9 Prozent des jährlichen CO2-Ausstoßes privater Haushalte im Gebäudebereich. Wir gehen davon aus, dass die energetische Sanierung von rund 200.000 Wohnimmobilien mit einer Energieeffizienzklasse von höchstens E, was knapp der Hälfte (47 Prozent) der im Jahr 2023 angebotenen Objekte entspricht, einen Hebel von 1,8 auf die CO2-Einsparziele im Gebäudebereich haben könnte.
Trotz der Zinswende im Jahr 2022 ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum regional immer noch geringer als zu Beginn der 2020er Jahre. Berücksichtigt man die impliziten Sanierungskosten von 880 Euro pro Quadratmeter, so reduziert sich der Kreis der Haushalte, die potenziell Wohneigentum erwerben könnten, erheblich. Im regionalen Vergleich ist die Wohneigentumsbildung für die Einkommensmitte dann nur noch in demografisch stark belasteten Regionen möglich. Allerdings droht diesen Regionen im interregionalen Vergleich ein zusätzlicher Wettbewerbsnachteil. Dieser resultiert aus dem verstärkten relativen Anstieg der Preise durch die Berücksichtigung der impliziten verpflichteten energetischen Sanierungskosten in weniger attraktiven Regionen im Vergleich zu bereits hochpreisigen Gebieten. Dies führt zu einer Angleichung der Immobilienpreise zwischen den Regionen, wodurch Standortvorteile durch niedrigere Preise in weniger entwickelten Gebieten schwinden. Immobilien in diesen Regionen, die bereits weniger gefragt sind als in wirtschaftlichen Zentren, könnten dadurch zusätzlich an Attraktivität verlieren.
Aufgrund der schwierigen Erschwinglichkeitssituation bleiben derzeit Immobilienkäufe und anschließende Sanierungen aus, wodurch wichtige Zeit bei der Zielerreichung der ökologischen Transformation des Gebäudebereichs verspielt wird.
Sparda-Studie „Potenzial für Sanierung von Wohnimmobilien in Deutschland“ 2024
Um dieser Problematik entgegenzuwirken, werden konkrete Maßnahmen vorgeschlagen. Neben der dringend und zeitnah benötigten Einführung einer „Jung-kauft-Alt“-Förderung wird insbesondere die Reduzierung der Grunderwerbsteuer für Bestandsimmobilien als möglicher Weg zur finanziellen Entlastung potenzieller Käufer diskutiert. Obwohl die „Jung-kauft-Alt“-Förderung bereits im Jahr 2023 angekündigt wurde, sind bisher noch keine näheren Details zu den Förderkonditionen bekannt. Die Kombination aus verbesserten Finanzierungskonditionen und der Senkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Erwerb von Wohneigentum erleichtern, sondern auch Anreize schaffen, Bestandsimmobilien energetisch zu sanieren. Eine verbesserte Energieeffizienz trägt nicht nur zur Senkung der Betriebskosten bei, sondern auch zur Reduktion des CO2-Ausstoßes im Gebäudesektor, was wiederum den klimapolitischen Zielen dient.
Insgesamt erfordert die Förderung von Wohneigentum im Bestand eine ganzheitliche Herangehensweise, die sowohl die finanziellen Bedürfnisse der Bevölkerung als auch die ökologischen Anforderungen berücksichtigt. Nicht nur beim Kauf von Immobilien sollte finanziell unterstützt werden. 28 Prozent der Eigentümer, die in ihrer eigenen sanierungsbedürftigen Immobilie wohnen, wünschen sich mehr Unterstützung des Staates. Durch gezielte Förderung könnten nicht nur soziale Ungleichheiten abgebaut, sondern auch wichtige Schritte hin zu einer nachhaltigeren und klimafreundlicheren Wohnraumversorgung unternommen werden.
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