Heizgesetz gekippt: Was Eigentümer jetzt wissen müssen. Das Heizgesetz aufgehoben – neue Regeln für Öl- und Gasheizungen wurden beschlossen.
Am 24. Februar 2026 wurde das bisherige Heizgesetz der Bundesregierung grundlegend geändert. Für Eigentümer, Vermieter, Investoren und Mieter ergeben sich dadurch wichtige Neuerungen. Als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung analysieren wir von SEDOPLAN in diesem Blogbeitrag, welche Auswirkungen die Gesetzesänderung auf Immobilienwerte, Investitionsentscheidungen und die Wertermittlung hat.

Hintergrund: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Grundlage der bisherigen Regelungen war das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das unter Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck reformiert wurde. Ziel war es, den Gebäudesektor klimafreundlicher zu gestalten.

Kernpunkt war die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Zusätzlich war vorgesehen, dass ab 2045 ausschließlich klimaneutrale Heizsysteme erlaubt sind.

Diese Regelungen wurden nun deutlich entschärft.

Heizgesetz gekippt: Die wichtigsten Änderungen 2026

1. Keine 100-%-Ökoheizungspflicht ab 2045

Die geplante Verpflichtung, dass ab 2045 alle Heizungen vollständig mit erneuerbarer Energie betrieben werden müssen, entfällt.

Bedeutung für Eigentümer:
Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterhin betrieben werden – ohne gesetzlich fixierten Endtermin.

2. Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt

Ein generelles Verbot fossiler Heizungen kommt nicht. Auch künftig dürfen Öl- und Gasheizungen eingebaut werden.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das:

• Mehr Planungssicherheit
• Keine kurzfristige Austauschpflicht
• Keine drastischen Wertabschläge aufgrund gesetzlicher Verbote

3. Einführung einer Bioquote ab 2028

Ab 2028 müssen Energieversorger Gas und Öl mit bis zu 1 % Biokraftstoff beimischen.

Ob und wie diese Quote in den 2030er und 2040er Jahren steigt, entscheiden zukünftige Regierungen.

Damit ersetzt eine flexible Bioquote die bisher starre 65-%-Regelung für erneuerbare Energien.

4. Neue Vorgaben für Heizungen ab 2029

Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen gilt:

• Ab 2029: mindestens 10 % Bioöl bzw. Biogas
• Schrittweise Erhöhung bis 2040

Dies betrifft ausschließlich neue Anlagen – nicht den Bestand.

5. Beratungspflicht entfällt

Die verpflichtende Energieberatung beim Heizungseinbau wird gestrichen. Das reduziert Bürokratie, erhöht aber die Eigenverantwortung von Eigentümern.

6. Staatliche Förderung bleibt bestehen

Förderprogramme für den Heizungstausch sollen mindestens bis 2029 fortgeführt werden. Die genaue Förderhöhe ist derzeit noch nicht festgelegt.

Für Investoren bleibt die Förderlandschaft damit weiterhin ein relevanter Kalkulationsfaktor.

Auswirkungen auf die Immobilienbewertung

Als Experten für Immobilienbewertung und Verkehrswertermittlung betrachten wir die Gesetzesänderung aus marktwirtschaftlicher Perspektive.

1. Reduzierter Modernisierungsdruck

Die Abschaffung der strikten Austauschpflicht senkt kurzfristige Investitionsrisiken.
Das stabilisiert insbesondere:

• Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand
• Mehrfamilienhäuser mit Gaszentralheizung
• Kapitalanlageimmobilien mit fossilen Heizsystemen

2. Technikqualität statt Ideologie

In der Wertermittlung rückt nun stärker in den Fokus:

• Zustand und Restnutzungsdauer der Heizung
• Energieeffizienz des Gebäudes
• Betriebskostenstruktur
• Marktakzeptanz

Die rein politische Bewertung verliert an Gewicht – die technische und wirtschaftliche Qualität gewinnt.

3. Marktpsychologie und Kaufpreisbildung

Unsicherheit führt häufig zu Kaufzurückhaltung.
Mit der Abschwächung des Heizgesetzes entsteht mehr Planungssicherheit – ein wichtiger Faktor für:

• Kaufpreisverhandlungen
• Beleihungswertermittlungen
• Renditekalkulationen
• Investitionsentscheidungen

Fazit: Mehr Flexibilität, aber langfristige Beobachtung notwendig

Die Reform des Heizgesetzes bedeutet:

✔ Kein verpflichtender Komplettumstieg auf erneuerbare Heizungen
✔ Weiterbetrieb fossiler Anlagen erlaubt
✔ Planbarkeit für Eigentümer und Investoren
✔ Förderprogramme bleiben relevant

Dennoch bleibt die Energiepolitik dynamisch. Eigentümer sollten Investitionsentscheidungen weiterhin strategisch und langfristig planen.

Heizgesetz gekippt: Immobilienbewertung unter neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen

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